| $IMAGE1-left$
Аналитики, рассуждая о траекториях кризиса, нередко для наглядности используют латинские литеры: V, U, W или L. Самый простой вариант – V: быстро упали, быстро отскочили. На рынке загородного жилья, похоже, мы имеем дело с версией L. Спад налицо, и причин для возвращения спроса на прежний уровень не видно
Рекордный спрос на объекты в коттеджных поселках Петербургского региона (участки, дома, секции в таунхаусах) был зафиксирован в 2013 г. – 7500 сделок (по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость»). Дальше дело пошло на спад: в 2014 г. – 7280 продаж, в 2015-м – 5880, в 2016-м случился антирекорд: всего 4600 продаж. По итогам 2017 г. ситуация немного выправилась: 5300 сделок. За I квартал 2018 г. загородные девелоперы реализовали 1200 объектов. Текущее предложение – от 22 000 до 25 000 лотов, на этом уровне, плюс-минус тысяча-две, оно держится с 2011 г.
82% проданного – это участки без подряда, как раз антикризисный вариант: и бюджет сделки, как правило, не превышает 1,5 млн руб., и дальнейшие затраты можно растянуть на годы, если доходы не позволяют строиться сразу. «Преобладание в продажах участков без подряда превращает коттеджные поселки в шанхай и приводит к демпингу, к замедлению продаж участков с подрядом в поселках более высокого уровня, – отмечает Дмитрий Новосельцев, председатель правления «1-й Академии недвижимости». – Однако это реальность, хотя и неприятная. И рынок, скорее всего, пока будет расти именно за счет этого сегмента, как наиболее востребованного».
Реализация в других категориях объектов более чем скромная: застройщики за три месяца продали 68 готовых домов и участков с подрядом, а также 140 секций. И это не только петербургская история – московские аналитики говорят об устойчивом спаде продаж начиная с 2008 г. По данным «Инком-недвижимости», за последние пять лет спрос на загородные объекты снизился на 28%.
Сергей Балуев, директор по продажам компании «Факт. Коттеджные поселки», отмечает рост интереса к ипотеке: в I квартале, по внутренней статистике фирмы, количество сделок с кредитованием увеличилось в 3 раза. Это важный, но ограниченный ресурс: банки готовы давать ипотечные кредиты даже под 9,5%, но лишь на готовые домовладения со статусом ИЖС. А потребительские кредиты делают загородный дом слишком дорогим.
Сейчас в Петербургском регионе на загородном рынке продают дома и участки в 316 коттеджных поселках плюс 40 очередей в уже готовых проектах. По таунхаусам выбор скромнее: 34 проекта и семь дополнительных очередей. Всего в продаже 19 100 участков и домов, 2100 секций в таунхаусах. Почти 95% предложения – участки без подряда.
Активные продажи идут в 25–30% поселков. Остальные выживают или даже приостанавливают продажи. По мнению Дмитрия Майорова, гендиректора фирмы «Русь: новые территории», расслоение рынка – свершившийся факт: «Есть группа фирм, продающих «нарезку». Доходы мизерные, но и затрат почти никаких. Вторая группа: подведено электричество и дороги, выполнено ограждение; чтобы оправдать затраты, надо вкладываться в рекламу, в продажи, содержать офис. Нужны обороты – хотя бы от 50 млн руб. в год. Значительная часть таких компаний балансирует на грани выживания. Третья группа – самая малочисленная. В нее входят фирмы, которым на продажах удается отбивать не только текущие расходы, но и вложения в инженерию и обустройство».
Еще одна важная тенденция: снижение интереса к таунхаусам и сокращение предложения. Впрочем, есть вполне успешные проекты (например, комплекс «Небо» в Токсове или «Новые кварталы Петергофа»). Есть и амбициозные дебюты – масштабный «Прибрежный квартал» в пос. Лисий Нос, на 294 секции. Но в целом объем предложения в этом сегменте сократился за год на 9,1%. «Таунхаусы в нашем регионе не прижились, – категоричен Артем Чесноков, девелопер проекта «Сувантоярви». – Либо это дешево, некачественно и в плохом месте, либо это дорого – и тогда в таком формате нет особого смысла: можно построить неплохой дом за те же деньги».
Участники рынка отмечают, что таунхаусам крайне вредит неопределенность их правового статуса. Сейчас-то вроде понятно: блокированные дома можно строить только в черте населенных пунктов и на участках, предназначенных именно для таких построек. Но десятки проектов были начаты на сельхозке или на участках ИЖС, и сейчас покупатели таких объектов нередко сталкиваются с проблемами при регистрации собственности, при оформлении участков. Эта информация немедленно распространяется по рынку, не добавляя таунхаусам популярности. Девелопер «Прибрежного квартала» несколько лет судился с чиновниками и в итоге оказался перед необходимостью получать отдельно разрешение для каждой из 294 секций.
Но правовые риски вредят и рынку в целом. С 2019 г. вступает в силу новый закон о садоводах. Как он будет применяться – пока совершенно не ясно. Вроде бы дач больше не будет. В апреле в Ломоносовском районе сотни дачных участков на публичной кадастровой карте превратились в садоводческие. С чего, почему – не известно. Собственников не предупредили. После обращения в Росреестр (по двум конкретным участкам) дачи вернули на место, сославшись на ошибку. Но – без каких-либо объяснений, с чего это вдруг произошло. Балуев не видит здесь криминала: «Ситуация с изменением статуса земель весьма странная и интересная. Не думаю, что она может повлечь какие-то серьезные последствия. Возможно, причина в том, что само понятие «дачное строительство» упраздняется. Хотя без уведомления собственников делать это неправильно».
Минстрой предложил механизм признания загородных построек жилыми домами (через межведомственную комиссию). Но практики опять-таки нет.
Дамокловым мечом висит над загородным рынком запрет использовать сельскохозяйственные участки в радиусе 30 км от населенных пунктов под цели, не связанные с сельхозпроизводством (Земельный кодекс, ст. 78, п. 4). По факту этот запрет пока не применяется – но кто знает, что будет завтра.
В конце мая назначено судебное заседание по пос. «Графская Славянка» (Гатчинский р-н). «Газпром» внес магистрали в кадастр – и часть домов поселка оказалась в охранной зоне газопровода. Монополист настаивает на сносе.
Нет ясности с налогами: то ли только основной дом обложат, то ли все капитальные постройки на участке; ФНС пугает граждан обследованиями с беспилотников и штрафами за неучтенную недвижимость; МЭР, наоборот, успокаивает: нет объекта в кадастре – нет и налога. В таком густом нормативном тумане даже те, кто и собирался приобрести дачу, предпочитают подождать, пока не прояснится.
Так что сложившуюся на загородном рынке ситуацию уместнее считать не кризисом, а вот такой новой реальностью. Девелоперам и покупателям надо как-то приспосабливаться и учиться в ней жить – с минимальными рисками.
|